Bodenrichtwerte in Leonberg und Umgebung: BORIS-BW richtig lesen

Was ist ein Bodenrichtwert?

Kurz: Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro je Quadratmeter. Er gilt für ein gedachtes Grundstück, das für eine ganze Zone typisch ist.

Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB). Danach ermitteln die Gutachterausschüsse aus ihrer Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte und bilden Richtwertzonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. In bebauten Gebieten wird der Wert so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Gebäude, Garagen oder Gartenanlagen stecken also nicht im Bodenrichtwert.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) präzisiert das: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter des sogenannten Bodenrichtwertgrundstücks, eines unbebauten und fiktiven Grundstücks mit den in der Zone vorherrschenden Merkmalen (§ 13). Je Zone gibt es genau einen Wert, Spannen sind nicht zulässig. Einen Wertanteil für Aufwuchs wie Bäume enthält der Bodenrichtwert nicht (§ 14 Absatz 4). Jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Absatz 3 BauGB).

Welcher Gutachterausschuss ist für Leonberg zuständig?

Kurz: Leonberg hat einen eigenen Gutachterausschuss, den Gutachterausschuss bei der Stadt Leonberg. Er ist für das gesamte Stadtgebiet zuständig, also auch für Eltingen, Höfingen, Warmbronn und Gebersheim.

Der Ausschuss wird vom Gemeinderat berufen, ist aber unabhängig und nicht an Weisungen gebunden. Seine Geschäftsstelle ist im Bauverwaltungs und Bauordnungsamt der Stadt eingegliedert und sitzt im Rathaus am Belforter Platz 1. Zu den Aufgaben gehören die Kaufpreissammlung, die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie Verkehrswertgutachten.

In der Nachbarschaft sind die Zuständigkeiten anders geregelt. Mehrere Gemeinden haben gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet. Wer ein Grundstück außerhalb Leonbergs bewertet, muss deshalb zuerst den richtigen Ausschuss kennen, denn auch die örtlichen Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte stammen von dort.

Quelle: Verzeichnis der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, Zentrale Geschäftsstelle Grundstückswertermittlung, Stand 01.06.2026

Welcher Stichtag gilt für die Bodenrichtwerte in Leonberg?

Kurz: Die aktuell gültigen Leonberger Bodenrichtwerte beziehen sich auf den 1. Januar 2025. Die nächste Ermittlung erfolgt laut Stadt Leonberg zum 1. Januar 2027.

Der Gutachterausschuss hat die Werte am 8. Mai und 22. Mai 2025 beschlossen. Die zugehörige Bodenrichtwertkarte trägt die Bezeichnung „Bodenrichtwertkarte für 2025 und 2026“. Das entspricht dem gesetzlichen Rhythmus: Nach § 196 Absatz 1 BauGB sind Bodenrichtwerte zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, sofern keine häufigere Ermittlung bestimmt ist.

Daneben gibt es Bodenrichtwerte, die eigens für steuerliche Zwecke zu einem Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelt werden. Für die Grundsteuer in Baden-Württemberg ist das der 1. Januar 2022. Die Stadt Leonberg weist ausdrücklich darauf hin, dass sich wegen der Grundsteuerreform Abweichungen vom üblichen Zweijahresrhythmus ergeben. Achten Sie deshalb beim Ablesen immer auf den Stichtag: Ein Wert zum 1. Januar 2022 beschreibt einen anderen Markt als ein Wert zum 1. Januar 2025.

Wie rufe ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in BORIS-BW ab?

Kurz: Über das Portal der Gutachterausschüsse unter gutachterausschuesse-bw.de, kostenfrei und mit Suche nach Adresse oder Flurstückskennzeichen. So gehen Sie vor:

• Öffnen Sie BORIS-BW unter www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw am PC, Laptop oder Tablet. Laut Portal steht die mobile Anwendung der überarbeiteten Version derzeit noch nicht zur Verfügung.
• Wählen Sie den passenden Teil: Den Teil für die Grundsteuer nutzen Sie ausschließlich für die Grundsteuererklärung, die übrigen Bodenrichtwerte finden Sie im Teil „BORIS-BW“.
• Geben Sie in der Suchzeile die Adresse oder das Flurstückskennzeichen ein und lassen Sie sich die Lage auf der Karte anzeigen.
• Lesen Sie Bodenrichtwert, Stichtag und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks ab, also Entwicklungszustand, Art der Nutzung, beitragsrechtlichen Zustand und gegebenenfalls Geschossflächenzahl oder Grundstücksgröße.
• Öffnen Sie die örtlichen Erläuterungen des zuständigen Gutachterausschusses. Für Leonberg sind das die „Örtlichen Fachinformationen“ zur Bodenrichtwertkarte 2025/2026.

Für Leonberg gibt es zwei weitere Wege: Die Stadt stellt die Bodenrichtwerte zusätzlich im städtischen Geoportal LeoMaps bereit, getrennt nach Leonberg, Eltingen, Gebersheim, Höfingen und Warmbronn. Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gegen eine Gebühr nach der geltenden Verwaltungsgebührensatzung.

Welche Merkmale stehen neben dem Bodenrichtwert und was bedeuten sie?

Kurz: Die Merkmale beschreiben das gedachte Grundstück, für das der Wert gilt. Nur wenn Ihr Grundstück diesen Merkmalen entspricht, passt der Wert ohne Anpassung.

Pflicht sind nach § 16 ImmoWertV der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung, bei baureifem Land zusätzlich der beitragsrechtliche Zustand. Weitere Merkmale werden angegeben, wenn sie den Wert beeinflussen. Die Kürzel sind in Anlage 5 der ImmoWertV festgelegt und daher in ganz Baden-Württemberg gleich.

Quelle: ImmoWertV, Anlage 5 (zu § 16 Absatz 3)

Was bedeutet beitragsfrei oder beitragspflichtig beim Bodenrichtwert?

Kurz: Der beitragsrechtliche Zustand sagt, ob Erschließungsbeiträge und kommunale Abgaben im Bodenrichtwert schon enthalten sind. Ist das nicht der Fall, ist der Boden für einen Käufer entsprechend weniger wert, weil noch Zahlungen anstehen.

Die ImmoWertV unterscheidet drei Zustände. „Frei“ bedeutet beitragsfrei. „ebf“ steht für erschließungsbeitragsfrei und kostenerstattungsbetragsfrei, aber noch beitragspflichtig nach Kommunalabgabenrecht. „ebp“ bedeutet, dass sowohl Erschließungsbeiträge als auch Beiträge nach Kommunalabgabenrecht noch ausstehen.

Der Leonberger Gutachterausschuss erläutert das für Bauerwartungsland und Rohbauland ausdrücklich: Dort sind Erschließungsbeiträge und naturschutzrechtliche Ausgleichsbeträge im Sinne der §§ 127 und 135a BauGB sowie Anschlussbeiträge für die Grundstücksentwässerung nach dem Kommunalabgabengesetz Baden-Württemberg noch ausstehend. Es handelt sich um erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte. Für bereits erschlossene Bestandsgrundstücke lohnt sich deshalb der Blick, ob alle Beiträge tatsächlich bezahlt sind. Das lässt sich bei der Gemeinde erfragen.

Wie leite ich aus dem Bodenrichtwert den Bodenwert meines Grundstücks ab?

Kurz: Ausgangspunkt ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Weicht Ihr Grundstück in wertbeeinflussenden Merkmalen vom Bodenrichtwertgrundstück ab, wird der Wert angepasst.

Die ImmoWertV nennt dafür den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert (§ 26 Absatz 2). Abweichungen werden durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch marktübliche Zuschläge oder Abschläge oder in anderer Weise berücksichtigt (§ 9 Absatz 1). Typische Fälle sind eine andere Geschossflächenzahl, eine deutlich größere Fläche oder eine ungewöhnliche Grundstückstiefe. Ob und mit welchen Koeffizienten ein Gutachterausschuss arbeitet, steht in seinen veröffentlichten Daten, in Leonberg unter „Sachwertfaktoren und Auswerteparameter“ auf der Website der Stadt.

Der Leonberger Gutachterausschuss hat einige Ansätze ausdrücklich festgelegt: Hausnahes Gartenland ist mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts anzusetzen, eine im Bebauungsplan festgesetzte private Grünfläche mit 8 bis 25 Prozent. Für Gemeinbedarfsflächen, die ausschließlich dem Gemeinbedarf dienen, setzt der Ausschuss grundsätzlich pauschal 100 Euro je Quadratmeter an; in einem Wohn oder Gewerbeumfeld gelten abweichende Ansätze. Das folgende Beispiel zeigt mit angenommenen Zahlen, wie stark eine solche Aufteilung das Ergebnis verändert.

Quelle: Eigenes Rechenbeispiel; Ansatz für hausnahes Gartenland laut Örtlichen Fachinformationen des Gutachterausschusses bei der Stadt Leonberg, Stichtag 01.01.2025

Ob eine Teilfläche tatsächlich als hausnahes Gartenland gilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Gutachterausschuss betont selbst, dass die Angabe eines Bodenrichtwerts eine sachverständige Würdigung im Einzelfall nicht ersetzt.

Was ist der Bodenrichtwert nicht?

Kurz: Der Bodenrichtwert ist weder der Verkehrswert Ihres Grundstücks noch ein verbindlicher Preis. Er ist ein statistischer Durchschnitt für eine Zone zu einem Stichtag.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre. Dazu gehören bei bebauten Grundstücken auch Gebäude und Außenanlagen, die im Bodenrichtwert gerade nicht enthalten sind.

Auch innerhalb einer Zone sind Grundstücke nicht gleichwertig. Die ImmoWertV lässt bei der Zonenbildung lagebedingte Wertunterschiede von grundsätzlich bis zu 30 Prozent zu (§ 15 Absatz 1). Der Leonberger Gutachterausschuss weist außerdem darauf hin, dass Grundstücke am Rand einer Zone von der Nachbarzone beeinflusst sein können und dass Bodenrichtwerte keine bindende Wirkung haben. Ansprüche gegenüber Behörden lassen sich daraus nicht ableiten. Schließlich ist der Wert an seinen Stichtag gebunden: Ein Wert zum 1. Januar 2025 sagt nichts darüber, was sich seitdem am Markt verändert hat. Für einen belastbaren Wert Ihrer Immobilie brauchen Sie deshalb eine Immobilienbewertung, die Lage, Gebäude und aktuelle Marktlage zusammenführt.

Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Grundsteuer in Baden-Württemberg?

Kurz: In Baden-Württemberg ist der Bodenrichtwert die zentrale Größe der Grundsteuer B. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, das Gebäude spielt keine Rolle.

Grundlage ist § 38 Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg. Auf den Grundsteuerwert wird nach § 40 die Steuermesszahl von 1,3 Promille angewendet, bei überwiegender Wohnnutzung um 30 Prozent ermäßigt, also 0,91 Promille. Das Ergebnis multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. In Leonberg beträgt der Hebesatz der Grundsteuer B für 2025 und 2026 jeweils 220 Prozent. Der Gemeinderat hat am 19. Mai 2026 eine neue Hebesatzsatzung beschlossen, nach der ab dem 1. Januar 2027 ein Hebesatz von 237 Prozent gilt. Eine Grundsteuer C erhebt Leonberg nach Angaben der Stadt derzeit nicht (Stand Januar 2025).

Der Bundesfinanzhof hat das Landesgrundsteuergesetz mit Urteil vom 22. April 2026 (II R 26/24) als verfassungsgemäß bestätigt. Liegt der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks nach einem qualifizierten Gutachten um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Grundsteuerwert, kann auf Antrag der niedrigere Wert angesetzt werden (§ 38 Absatz 4).

Quelle: Eigenes Rechenbeispiel nach § 38 und § 40 LGrStG BW; Hebesätze laut Stadt Leonberg

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung oder Steuerberatung. Für Ihren Grundsteuerbescheid sind der Bescheid des Finanzamts und Ihre Steuerberatung maßgeblich.

Wann reicht der Blick in BORIS-BW nicht aus?

Kurz: Immer dann, wenn eine Entscheidung mit größerem Geldbetrag am Wert hängt, etwa bei Verkauf, Kauf, Erbauseinandersetzung oder Teilung eines Grundstücks. Dann brauchen Sie den Wert des konkreten Grundstücks zum heutigen Tag, nicht den Durchschnitt einer Zone.

Der Bodenrichtwert ist dafür ein guter Startpunkt. Er zeigt, in welcher Größenordnung sich der Boden in Ihrer Lage zum Stichtag bewegt hat. Entscheidend sind aber die Abweichungen: Zuschnitt, Bebaubarkeit, Gartenanteile, ausstehende Beiträge, Gebäudezustand und die Marktentwicklung seit dem Stichtag. Bei bebauten Grundstücken kommt der Wert des Gebäudes hinzu, der oft den größeren Teil des Gesamtwerts ausmacht.

Wenn Sie Ihre Immobilie in Leonberg oder im Landkreis Böblingen veräußern möchten, finden Sie den Ablauf unter Immobilie verkaufen. Für Fragen zu einem konkreten Grundstück erreichen Sie die FF Finanzzentrum UG über die Seite Kontakt oder telefonisch unter 0171 4859595.

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