Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch

Mit welchen Kaufnebenkosten müssen Sie in Baden-Württemberg rechnen?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Baden-Württemberg fallen vier Kostenblöcke an: die Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent, die Notarkosten, die Gebühren des Grundbuchamts und, wenn ein Makler beteiligt ist, Ihr Anteil an der Maklerprovision. Finanzieren Sie mit einem Darlehen, kommen Notar und Grundbuchkosten für die Grundschuld hinzu, mit der die Bank ihr Darlehen absichert.

Notar und Grundbuchkosten zusammen liegen nach Angaben der Verbraucherzentrale meist bei 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. In unseren Rechenbeispielen weiter unten ergeben sich 1,2 bis 1,5 Prozent, einschließlich einer Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises. Die Verbraucherzentrale weist außerdem darauf hin, dass die Erwerbsnebenkosten insgesamt etwa 10 Prozent des Kaufpreises erreichen können.

Die folgende Übersicht zeigt die Größenordnungen. Die Prozentwerte für Notar und Grundbuch sind keine festen Sätze, weil die Gebührentabelle degressiv ist: Mit steigendem Kaufpreis sinkt der prozentuale Anteil.

Quelle: Eigene Berechnung nach GrEStG, GNotKG Anlage 1 und Anlage 2 (Tabelle B) und Angaben der Verbraucherzentrale; Auslagen des Notars wie Dokumentenpauschale und Porto sind nicht enthalten.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg 2026?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent. So nennen es die Finanzämter Baden-Württemberg auf ihrem Serviceportal, und dieser Satz gilt auch 2026 unverändert. Das Bundesgesetz sieht in § 11 GrEStG zwar 3,5 Prozent vor, die Länder dürfen den Satz aber selbst festlegen, und Baden-Württemberg hat ihn auf 5,0 Prozent gesetzt.

Berechnet wird die Steuer nach § 8 Abs. 1 GrEStG vom Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Bei 300.000 Euro Kaufpreis fallen also 15.000 Euro an, bei 500.000 Euro 25.000 Euro und bei 750.000 Euro 37.500 Euro. Die Steuer wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro nach unten abgerundet.

Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien. Wer die Steuer im Verhältnis der Parteien trägt, regelt der Kaufvertrag. Weil beide Steuerschuldner sind, kann sich das Finanzamt bei Nichtzahlung auch an den Verkäufer halten. Ausnahmen gelten unter anderem für Erwerbe unter Ehegatten oder von Todes wegen (§ 3 GrEStG).

Zählt mitverkauftes Inventar zur Grunderwerbsteuer?

Nein, soweit es sich um bewegliche Gegenstände handelt. Die Grunderwerbsteuer erfasst nur Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechts (§ 2 GrEStG). Bewegliches Inventar wie Möbel oder eine frei stehende Küche gehört nicht dazu. Die Notarkammer Koblenz empfiehlt, solche Gegenstände im notariellen Kaufvertrag gesondert und mit einem realistischen Wert aufzuführen. Dann wird nur der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude besteuert.

Zwei Punkte sollten Sie dabei beachten. Erstens sollte der angesetzte Wert realistisch sein, wie es auch die Notarkammer empfiehlt. Halten Sie deshalb Belege, Fotos oder eine Aufstellung bereit. Zweitens ist die Abgrenzung nicht immer eindeutig: Was fest mit dem Gebäude verbunden ist, kann wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sein und unterliegt dann der Steuer.

Rechenbeispiel: Sind in einem Kaufpreis von 500.000 Euro Möbel im realistischen Wert von 8.000 Euro enthalten und gesondert ausgewiesen, beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent von 492.000 Euro, also 24.600 Euro statt 25.000 Euro. Im Zweifel klären Sie die Aufteilung mit dem Notar oder einem Steuerberater.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig, und was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nach der Beurkundung zeigt der Notar den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt an, dazu ist er nach § 18 GrEStG verpflichtet. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, das Finanzamt darf eine längere Zahlungsfrist setzen.

Erst wenn die Steuer bezahlt, sichergestellt oder gestundet ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 Abs. 2 GrEStG). Ohne diese Bescheinigung darf der Käufer nach § 22 Abs. 1 GrEStG nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Bescheinigung wird schriftlich erteilt, eine elektronische Übermittlung ist gesetzlich ausgeschlossen.

Für Ihre Planung heißt das: Die Grunderwerbsteuer wird wenige Wochen nach dem Notartermin fällig und muss aus vorhandenen Mitteln bezahlt werden. Eine verspätete Zahlung verzögert die Eigentumsumschreibung. Halten Sie den Betrag deshalb ab dem Notartermin auf Ihrem Konto bereit.

Wie werden Notar und Grundbuchkosten berechnet?

Notare und Grundbuchämter rechnen bundesweit einheitlich nach dem Gerichts und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Geschäftswert, beim Kauf nach § 47 GNotKG der Kaufpreis, bei der Grundschuld nach § 53 GNotKG ihr Nennbetrag. Zu diesem Wert gehört nach § 34 GNotKG und Anlage 2 eine einfache Gebühr aus Tabelle B. Das Kostenverzeichnis (Anlage 1) legt fest, wie viele dieser Gebühren für eine Tätigkeit anfallen.

• Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0 Gebühren (Nr. 21100)
• Vollzug, etwa Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen: 0,5 Gebühr (Nr. 22110)
• Betreuung, etwa Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit: 0,5 Gebühr (Nr. 22200)
• Grundbuch, Eintragung des Eigentümers: 1,0 Gebühr (Nr. 14110)
• Grundbuch, Eintragung der Auflassungsvormerkung: 0,5 Gebühr (Nr. 14150)
• Beurkundung der Grundschuldbestellung: 1,0 Gebühr (Nr. 21200)
• Grundbuch, Eintragung einer Buchgrundschuld: 1,0 Gebühr (Nr. 14121), bei einer Briefgrundschuld 1,3 (Nr. 14120)

Auf die Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer (Nr. 32014), auf die Gebühren des Grundbuchamts nicht. Vollzugs und Betreuungsgebühren entstehen nur bei besonderem Auftrag, wie ihn auch das Kostenbeispiel der Bundesnotarkammer für den Wohnungskauf voraussetzt. Hinzu kommen Auslagen wie Dokumentenpauschale und Post und Telekommunikationspauschale (bis 20 Euro, Nr. 32005) sowie in der Regel eine Gebühr für strukturierte Daten (Nr. 22114, 0,2 Gebühr, höchstens 125 Euro). Ohne abweichende Vereinbarung im Kaufvertrag trägt nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung.

Was kosten Notar und Grundbuch bei 300.000, 500.000 und 750.000 Euro?

Die folgende Tabelle rechnet die Gebühren aus der amtlichen Tabelle B aus. Für die Finanzierung ist eine Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises angenommen. Die einfachen Gebühren lauten: 635 Euro bei 300.000 Euro, 935 Euro bei 500.000 Euro und 1.335 Euro bei 750.000 Euro Kaufpreis. Für die Grundschulden von 240.000, 400.000 und 600.000 Euro sind es 535, 785 und 1.095 Euro.

Quelle: Eigene Berechnung nach GNotKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis) und Anlage 2 (Tabelle B), Stand 15.10.2026. Alle Beträge in Euro. Nicht enthalten: Auslagen wie Dokumentenpauschale, Porto und Telekommunikation, Gebühr für strukturierte Daten, Kosten für Löschungen und weitere Betreuungsgebühren zur Grundschuld.

Die tatsächliche Notarrechnung kann abweichen, etwa wenn alte Grundschulden des Verkäufers gelöscht werden, eine Briefgrundschuld bestellt wird oder der Notar weitere Aufträge übernimmt. Die Bundesnotarkammer weist darauf hin, dass bei der Grundschuld zusätzliche Betreuungsgebühren möglich sind.

Wie viel Maklerprovision zahlen Sie als Käufer?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt als übliche Spanne je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Gesetzlich geregelt ist dagegen die Verteilung.

Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten die §§ 656c und 656d BGB (§ 656b BGB). Hat der Makler mit beiden Seiten einen Vertrag, müssen Käufer und Verkäufer sich in gleicher Höhe verpflichten. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an Sie weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d Abs. 1 BGB). Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).

Bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent und hälftiger Teilung zahlen Sie 3,57 Prozent: 10.710 Euro bei 300.000 Euro, 17.850 Euro bei 500.000 Euro und 26.775 Euro bei 750.000 Euro. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Käufe durch Unternehmen gilt die Halbteilung nicht.

Was ist die Finanzierungsgrundschuld und was kostet sie?

Eine Grundschuld belastet das Grundstück so, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1191 BGB). Banken verlangen sie als Sicherheit für das Immobiliendarlehen. Die Grundschuld wird beim Notar bestellt und anschließend im Grundbuch eingetragen. Beides kostet Gebühren, die zu den Kaufnebenkosten gehören, auch wenn sie nicht beim Kaufvertrag, sondern bei der Finanzierung entstehen.

Geschäftswert ist der Nennbetrag der Grundschuld (§ 53 Abs. 1 GNotKG), nicht der Kaufpreis. Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung fällt eine 1,0 Gebühr an (Nr. 21200), für die Eintragung einer Buchgrundschuld im Grundbuch ebenfalls eine 1,0 Gebühr (Nr. 14121). Bei einer Grundschuld von 400.000 Euro sind das 785 Euro plus Umsatzsteuer beim Notar, also 934,15 Euro, und 785 Euro beim Grundbuchamt.

Die Höhe der Grundschuld hängt von Ihrem Darlehen ab. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto niedriger ist sie und desto geringer fallen diese Gebühren aus. Wie Sie Darlehen und Grundschuld aufeinander abstimmen, lesen Sie unter Immobilienkauf finanzieren.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt in drei Beispielen?

Die Tabelle fasst alle Positionen zusammen. Angenommen sind ein Kauf in Baden-Württemberg, eine Grundschuld über 80 Prozent des Kaufpreises und ein Makleranteil des Käufers von 3,57 Prozent. Ohne Makler gilt die Zwischensumme ohne Makler. Der größte Posten ist in allen drei Fällen die Grunderwerbsteuer, gefolgt vom Makleranteil; Notar und Grundbuch machen zusammen weniger als ein Sechstel der Nebenkosten aus.

Quelle: Eigene Berechnung nach GrEStG, GNotKG (Tabelle B) und der Provisionsspanne der Verbraucherzentrale. Alle Beträge in Euro, ohne Auslagen des Notars.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für die Kaufnebenkosten?

Banken verlangen nach Angaben der Verbraucherzentrale oft, dass mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Die Nebenkosten sollten aus diesem Budget gedeckt werden. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und Nebenkosten von rund 49.300 Euro mit Makler liegen die Gesamtkosten bei etwa 549.300 Euro. 20 Prozent davon sind knapp 110.000 Euro.

Planen Sie außerdem einen Puffer ein, etwa für Umzug, Renovierung oder Möbel, und für die Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung, in der die Grunderwerbsteuer bereits fällig werden kann. Bei älteren Häusern rät die Verbraucherzentrale ausdrücklich zu großzügigem Spielraum für unvorhergesehene Kosten.

Wenn Sie Ihre Finanzierung durchrechnen lassen möchten, finden Sie Informationen zu unserer Baufinanzierung. Wir vergleichen dafür Angebote mehrerer Banken.

Wo können Sie bei den Kaufnebenkosten sparen?

Die Grunderwerbsteuer und die Gebühren nach GNotKG sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Einsparungen ergeben sich nur über die Bemessungsgrundlage und über den Umfang der Aufträge.

• Bewegliches Inventar gesondert und realistisch im Kaufvertrag ausweisen, damit es nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.
• Mehr Eigenkapital einsetzen: Eine niedrigere Grundschuld senkt die Notar und Grundbuchgebühren dafür.
• Die Maklerprovision ist frei verhandelbar; bei Wohnung und Einfamilienhaus zahlen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechts oder Steuerberatung. Die Berechnungen zeigen die gesetzlichen Gebühren; die Notarrechnung im Einzelfall kann wegen Auslagen, zusätzlicher Tätigkeiten oder abweichender Vertragsgestaltung anders ausfallen.

Häufige Fragen