Immobilie verkaufen in Leonberg: Ablauf, Kosten und Pflichten

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie in Leonberg ab?

Der Verkauf folgt in Leonberg demselben gesetzlichen Rahmen wie überall in Deutschland: Ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag gibt es grundsätzlich keinen wirksamen Verkauf (§ 311b Abs. 1 BGB). Was davor passiert, bestimmen Sie selbst, was danach passiert, steuert im Wesentlichen der Notar. Die Reihenfolge der Schritte sieht so aus:

• Unterlagen sammeln und den Zustand der Immobilie ehrlich festhalten.
• Den Wert einschätzen, als Orientierung dienen die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Leonberg.
• Energieausweis bereitstellen, bevor die erste Anzeige erscheint.
• Anzeige mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis veröffentlichen und Besichtigungen durchführen.
• Mit dem Käufer den Preis verhandeln und dessen Finanzierung bestätigen lassen.
• Den Notar beauftragen, der den Vertragsentwurf an beide Seiten schickt.
• Beurkundung, danach Eintragung der Vormerkung für den Käufer im Grundbuch.
• Fälligkeitsmitteilung des Notars, Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Immobilie.
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch, sobald die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt.

Die einzelnen Schritte erklären die folgenden Abschnitte. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts oder Steuerberatung, für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit dem Notar oder Ihrem Steuerberater.

Wie finden Sie in Leonberg einen realistischen Angebotspreis?

Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung, ein zu niedriger kostet Sie Geld. Eine neutrale Ausgangsgröße liefert der Gutachterausschuss der Stadt Leonberg mit Sitz im Rathaus am Belforter Platz 1. Er führt die Kaufpreissammlung, ermittelt Bodenrichtwerte und erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke.

Die aktuellen Bodenrichtwerte für Leonberg gelten zum Stichtag 1. Januar 2025, die nächste Ermittlung ist laut Stadt zum 1. Januar 2027 vorgesehen. Abrufen können Sie die Werte kostenfrei nach Adresse oder Flurstück im landesweiten Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg. Eine schriftliche Auskunft beim Gutachterausschuss ist gebührenpflichtig.

Der Bodenrichtwert beschreibt nur den Wert des Grundstücks pro Quadratmeter in einer Zone. Gebäude, Baujahr, Modernisierungen, Lage im Quartier und die aktuelle Nachfrage kommen hinzu. Für diese Gesamteinschätzung können Sie eine kostenlose Immobilienbewertung anfragen und das Ergebnis mit den amtlichen Daten abgleichen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf?

Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf, weil Käufer, deren Bank und der Notar sie ohnehin anfordern. Den Grundbuchauszug erhalten Sie als Eigentümer bei der Grundbucheinsichtsstelle Ihrer Gemeinde oder über den Onlineantrag der Justiz Baden-Württemberg.

• Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte aus dem Liegenschaftskataster
• Gültiger Energieausweis
• Baugenehmigung, Baupläne und Berechnung der Wohnfläche
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
• Angaben zu eingetragenen Grundschulden und die Kontaktdaten der finanzierenden Bank
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Niederschriften der Eigentümerversammlungen, die Sammlung der Beschlüsse nach § 24 Abs. 7 WEG sowie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht nach § 28 WEG

Der Vermögensbericht zeigt den Stand der Rücklagen der Gemeinschaft. Für Käufer einer Wohnung ist er oft ebenso wichtig wie der Kaufpreis, weil niedrige Rücklagen auf künftige Sonderumlagen hindeuten können. Die Protokolle der Versammlungen zeigen, welche Sanierungen bereits beschlossen sind.

Welche Pflichten haben Sie beim Energieausweis?

Wer ein bebautes Grundstück oder eine Wohnung verkaufen will, braucht einen gültigen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz). Ausgenommen sind Baudenkmäler und kleine Gebäude (§ 79 Abs. 4 GModG). Die Paragrafen haben sich durch die Umbenennung nicht verschoben.

Sie oder Ihr Makler müssen Kaufinteressenten den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein gut sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, ebenso, wenn ein Interessent danach fragt. Nach Abschluss des Kaufvertrags erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 GModG).

Schon die Anzeige muss nach § 87 GModG fünf Angaben enthalten, sofern ein Ausweis vorliegt: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), den Endenergiewert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, außer das Gebäude erfüllt das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. Fehlende oder verspätete Vorlage und fehlende Pflichtangaben sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GModG).

Was passiert beim Notar und danach?

Der Notar prüft das Grundbuch, entwirft den Vertrag und achtet darauf, dass keine Seite ungesichert vorleistet: Der Käufer zahlt erst, wenn sein lastenfreier Erwerb gesichert ist, und Sie verlieren Ihr Eigentum erst nach Eingang des Kaufpreises. Ist der Käufer ein Verbraucher und der Verkäufer ein Unternehmer, soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Beim Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen, Absprachen außerhalb der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam.

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Vormerkung, die die Immobilie für den Käufer im Grundbuch sichert. Er holt den Verzicht der Stadt auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht und die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Liegen alle Voraussetzungen vor, fordert er den Käufer mit der Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung auf. Aus dem Kaufpreis wird zuerst Ihre Bank abgelöst, damit die Grundschuld gelöscht werden kann (Lastenfreistellung).

Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt. Ist die Grunderwerbsteuer bezahlt, stellt es in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (§ 22 GrEStG), und das Grundbuchamt schreibt das Eigentum um. Für Leonberg, Renningen, Rutesheim, Weil der Stadt, Weissach, Ditzingen und Gerlingen ist das Grundbuchamt Waiblingen zuständig, für Böblingen und Sindelfingen das Grundbuchamt Böblingen. In Stuttgart hängt die Zuständigkeit vom Stadtbezirk ab.

Wer zahlt welche Kosten beim Verkauf?

Das Gesetz legt die Grundverteilung fest: Die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung trägt der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB). Der Verkäufer muss die Immobilie frei von Rechten Dritter übertragen (§§ 433 Abs. 1, 435 BGB) und trägt deshalb die Kosten, um seine eigenen Belastungen zu beseitigen. Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts und Notarkostengesetz ab, Grundlage ist der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Im Kaufvertrag können die Parteien Abweichendes vereinbaren.

Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, Grunderwerbsteuergesetz, Gebäudemodernisierungsgesetz, Einkommensteuergesetz (gesetze-im-internet.de); Steuersatz: Finanzämter Baden-Württemberg

Steuerschuldner der Grunderwerbsteuer sind nach § 13 GrEStG beide Vertragsparteien. Übernimmt der Käufer sie vertraglich und zahlt nicht, kann sich das Finanzamt deshalb auch an Sie wenden.

Wie ist die Maklerprovision bei Haus und Wohnung geregelt?

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag braucht in diesen Fällen die Textform (§ 656a BGB), ein nur mündlich erteilter Auftrag reicht nicht.

Ist der Käufer ein Verbraucher (§ 656b BGB), greift die Halbteilung. Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen sich Verkäufer und Käufer zur Zahlung in gleicher Höhe verpflichten. Ein Vertrag, der davon abweicht, ist unwirksam. Arbeitet der Makler für eine Seite unentgeltlich, darf er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c BGB).

Haben nur Sie als Verkäufer den Makler beauftragt, dürfen Sie einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, aber höchstens so viel, wie Sie selbst zahlen. Fällig wird der Anteil des Käufers erst, wenn Sie Ihren Anteil bezahlt und das nachgewiesen haben (§ 656d BGB).

Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest, sie wird im Maklervertrag vereinbart. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke ohne Bebauung und Gewerbeimmobilien gelten die §§ 656a bis 656d BGB nach ihrem Wortlaut nicht.

Können Sie Ihre Immobilie auch ohne Makler verkaufen?

Ja. Das Gesetz schreibt keinen Makler vor, Pflicht ist nur der Notar. Die gesetzlichen Pflichten bleiben dann aber vollständig bei Ihnen: § 80 Abs. 4 und § 87 GModG richten sich ausdrücklich an den Verkäufer oder den Makler. Sie selbst müssen also die Pflichtangaben in der Anzeige richtig setzen, den Energieausweis bei jeder Besichtigung vorlegen und nach dem Vertragsschluss übergeben.

Hinzu kommen die praktischen Aufgaben: Unterlagen beschaffen, Preis begründen, Anfragen filtern, Besichtigungen führen und die Finanzierung des Käufers prüfen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, verzögert sich der Verkauf erheblich.

Ob sich ein Makler für Sie lohnt, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie haben und wie sicher Sie Preis und Käufer einschätzen können. Rechnen Sie dabei mit, dass Sie bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung an einen privaten Käufer höchstens die Hälfte der Provision weitergeben können.

Müssen Sie den Verkaufserlös versteuern?

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das ist die sogenannte Spekulationsfrist.

Es gibt zwei Ausnahmen für selbst genutzte Immobilien. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie entweder in der gesamten Zeit zwischen Kauf oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor. Wer zwischendurch vermietet hat, fällt nicht unter die erste Variante.

Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG der Erwerb durch den Vorbesitzer. Gewinne bleiben steuerfrei, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 Euro liegen (§ 23 Abs. 3 EStG).

Wie sich der Gewinn berechnet und welche Abschreibungen ihn erhöhen, sollten Sie vor der Beurkundung mit Ihrem Steuerberater klären.

Was passiert mit Ihrem laufenden Kredit und der Grundschuld?

Ist Ihre Immobilie noch finanziert, steht im Grundbuch meist eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Der Käufer muss lastenfreies Eigentum erhalten. Deshalb fordert der Notar von Ihrer Bank die Löschungsunterlagen an, die Bank erhält ihren Ablösebetrag direkt aus dem Kaufpreis, und erst danach wird die Grundschuld gelöscht.

Lösen Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 und § 502 Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse an der Kündigung liegt nach § 490 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen, also verkaufen. Die Kündigung ist frühestens sechs Monate nach vollständiger Auszahlung möglich.

Unabhängig davon können Sie ein Darlehen mit gebundenem Zins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Nach § 502 Abs. 2 BGB entfällt die Entschädigung unter anderem, wenn der Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichende Angaben enthält. Lassen Sie sich den Ablösebetrag früh von Ihrer Bank schriftlich geben. Wenn Sie direkt wieder kaufen, kann eine neue Baufinanzierung mitgeplant werden.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Eine verlässliche, amtlich erhobene Durchschnittsdauer für Leonberg gibt es nicht. Seriös lässt sich nur sagen, welche Faktoren die Dauer bestimmen.

Vor dem Notartermin entscheiden der Angebotspreis, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Finanzierungszusage des Käufers über das Tempo. Fehlt der Energieausweis, können Sie nicht rechtssicher inserieren. Fehlen bei einer Wohnung Protokolle oder Abrechnungen, prüfen Käufer und Banken länger.

Zwischen Vertragsentwurf und Beurkundung liegen bei einem Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher im Regelfall zwei Wochen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nach der Beurkundung hängt der Zeitplan davon ab, wie schnell das Grundbuchamt die Vormerkung einträgt, die Stadt auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet und Ihre Bank die Löschungsunterlagen liefert. Erst dann folgt die Fälligkeitsmitteilung. Die Eigentumsumschreibung kommt zuletzt, sie setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts voraus, die es in der Regel nach Zahlung der Grunderwerbsteuer ausstellt.

Wenn Sie Ihre Unterlagen vorab vollständig zusammenstellen und den Ablösebetrag Ihrer Bank kennen, vermeiden Sie die häufigsten Verzögerungen. Fragen zum Ablauf können Sie uns jederzeit über die Seite Kontakt stellen.

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