Versicherungen beim Hausbau: Bauherrenhaftpflicht bis Feuerrohbau

Welche Versicherungen brauchen Bauherren beim Neubau?

Während der Bauzeit gibt es drei Risiken: Schäden, die andere durch Ihre Baustelle erleiden, Schäden am entstehenden Haus und Unfälle von Menschen, die Ihnen beim Bauen helfen. Mit der Bezugsfertigkeit folgt der Übergang in die Wohngebäudeversicherung.

Was ein Vertrag genau leistet, regeln die Bedingungen des Versicherers. Die hier genannten Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) sind eine unverbindliche Vorlage, von der Versicherer abweichen dürfen.

Quelle: BG BAU; SGB VII; GDV Musterbedingungen ABBL 2018 und VGB 2022; Stiftung Warentest; Commerzbank. Einzelne Tarife können abweichen.

Warum haften Bauherren für ihre Baustelle?

Wer eine Baustelle eröffnet, muss andere vor den Gefahren schützen, die von ihr ausgehen (Verkehrssicherungspflicht). Verletzt sich ein Passant an einer ungesicherten Baugrube oder beschädigt herabfallendes Material das Auto des Nachbarn, richtet sich der Anspruch nach § 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt, muss den Schaden ersetzen.

Verkehrssicherungspflichtig ist nach der Darstellung des Fachverlags Haufe der Bauherr als Veranlasser des Bauvorhabens. Auch die Landesbauordnung Baden-Württemberg verlangt in § 12, dass Baustellen so eingerichtet werden, dass keine Gefahren oder vermeidbaren erheblichen Belästigungen entstehen.

Beauftragen Sie eine Baufirma, ändert sich das nur teilweise. Nach der Darstellung von Haufe treffen den Bauherrn auch dann Kontroll und Überwachungspflichten, wenn er die Verkehrssicherungspflicht auf das Unternehmen überträgt. Er muss die Firma nicht ständig beaufsichtigen, aber über das Geschehen auf der Baustelle im Bilde sein und einschreiten, wenn er besondere Gefahren erkennt oder Zweifel an der Absicherung hat. Für Arbeiten in Eigenleistung sind Sie ohnehin selbst verantwortlich.

Was zahlt die Bauherrenhaftpflicht und reicht die Privathaftpflicht?

Die Bauherrenhaftpflicht zahlt, wenn Fremde durch die Baustelle zu Schaden kommen. Typische Fälle sind nach der Darstellung der Volksbanken Raiffeisenbanken Unfälle von Passanten an unzureichend gesicherten Baugruben, umstürzende Gerüste, herabfallende Bauteile und Schäden an Nachbargebäuden. Der Versicherer prüft außerdem, ob ein Anspruch berechtigt ist, und wehrt unberechtigte Forderungen ab.

Laut Stiftung Warentest gilt die Bauherrenhaftpflicht ab Abschluss auch für die Haftung für das Grundstück vor Baubeginn. Eine eigene Haus und Grundbesitzerhaftpflicht für das noch unbebaute Grundstück ist dann nicht mehr nötig. Es lohnt sich also, den Vertrag schon mit dem Grundstückskauf abzuschließen.

Die Privathaftpflicht schließt Bauvorhaben nach den GDV Musterbedingungen nur bis zu einer Bausumme je Bauvorhaben ein, deren Höhe im Vertrag vereinbart ist. Wird sie überschritten, entfällt dieser Schutz. Laut Verbraucherzentrale kann je nach Bausumme eine Erweiterung der Privathaftpflicht möglich sein. Prüfen Sie deshalb im Versicherungsschein Ihrer Privathaftpflicht, welche Bausumme eingeschlossen ist, und klären Sie bei einer Bauherrenhaftpflicht, ob Eigenleistungen mitversichert sind.

Was deckt die Bauleistungsversicherung und was nicht?

Die Bauleistungsversicherung schützt das entstehende Gebäude. Nach den GDV Musterbedingungen ABBL 2018 sind alle Lieferungen und Leistungen für das im Versicherungsschein bezeichnete Bauvorhaben versichert. Der Versicherer zahlt für unvorhergesehen eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen. Stiftung Warentest nennt als typische Ursachen Unwetter, Vandalismus und Materialfehler. Eigenleistungen des Bauherrn zählen nach den Musterbedingungen zum Versicherungswert, Sie sollten sie bei der Versicherungssumme also mit angeben.

Wichtig sind die Grenzen. Nach den Musterbedingungen gilt:

• Brand, Blitzschlag und Explosion sind ausgeschlossen. Sie können über eine eigene Klausel eingeschlossen werden. Alternativ sichert eine Feuerrohbauversicherung den Brand am Rohbau ab.
• Normale Witterung, mit der am Ort in den drei Monaten rund um den Schadenmonat gerechnet werden muss, ist nicht versichert. Als normal gilt, was dort in diesem Zeitraum einmal innerhalb von zehn Jahren aufgetreten ist.
• Mängel der Bauleistung selbst sind nicht versichert, wohl aber Schäden, die ein Mangel an anderen versicherten Bauteilen verursacht.
• Das Abhandenkommen von Sachen, also auch Diebstahl, ist grundsätzlich nicht versichert. Eine Musterklausel schließt den Diebstahl mit dem Bauwerk fest verbundener Bestandteile ein, etwa eingebauter Fenster oder Heizkörper. Lose auf der Baustelle gelagertes Baumaterial ist von dieser Klausel nicht erfasst.
• Baugeräte, Werkzeuge, Gerüste, Baucontainer und Fahrzeuge sind keine versicherten Sachen.

Der Schutz beginnt zu dem im Versicherungsschein genannten Zeitpunkt. Im Hochbau endet er nach den Musterbedingungen mit der Bezugsfertigkeit, sechs Werktage nach Beginn der Nutzung oder mit der behördlichen Gebrauchsabnahme, je nachdem, was zuerst eintritt. Ob Diebstahl, Feuer oder weitere Gefahren in Ihrem Vertrag eingeschlossen sind, steht in den Bedingungen und Klauseln Ihres Versicherers.

Wann brauchen Sie eine Feuerrohbauversicherung?

Weil die Bauleistungsversicherung nach den Musterbedingungen Brand ausschließt, braucht der Rohbau einen eigenen Feuerschutz. Die Feuerrohbauversicherung zahlt für Schäden am Rohbau durch Feuer. Laut Stiftung Warentest ist dieses Risiko oft beitragsfrei in einer Wohngebäudeversicherung mitversichert, die für die Zeit nach der Fertigstellung abgeschlossen wird. Da diese ohnehin sehr zu empfehlen sei, könne man sie gleich abschließen.

Ob und wie lange die beitragsfreie Rohbauphase gilt, regelt jeder Versicherer selbst. Lassen Sie sich die Dauer im Angebot bestätigen, damit eine längere Bauzeit nicht zu einer Lücke führt.

Müssen private Bauhelfer bei der BG BAU angemeldet werden?

Ja, sobald außer Ihnen, Ihrem Ehe oder Lebenspartner und den beauftragten Firmen weitere Personen mitarbeiten. Dann sind Sie laut Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) per Gesetz verpflichtet, Ihre Helfer anzumelden, unabhängig davon, ob sie bezahlt werden oder unentgeltlich helfen. Sie gelten dann als Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten, kurz Eigenbauunternehmer. Rechtsgrundlage ist das Siebte Buch Sozialgesetzbuch (SGB VII). Es versichert neben Beschäftigten auch Personen, die wie Beschäftigte tätig werden (§ 2 Abs. 2 SGB VII).

Das Bauvorhaben müssen Sie der BG BAU innerhalb einer Woche nach Beginn der Bauarbeiten melden, am einfachsten über die Online Anmeldung. In zwei Ausnahmefällen ist statt der BG BAU die Unfallkasse zuständig: bei kurzfristigen Baumaßnahmen, die insgesamt nicht mehr als 40 Arbeitsstunden umfassen, und bei Bauvorhaben, für die Fördermittel nach den Wohnraumförderungsgesetzen bewilligt wurden. Die Helferstunden melden Sie über den Eigenbaunachweis, den Sie danach regelmäßig erhalten. Werden sie nicht richtig gemeldet, kann die BG BAU den Beitrag schätzen oder ein Bußgeld verhängen. Unfälle, nach denen ein Helfer mehr als drei Tage arbeitsunfähig ist, melden Sie umgehend.

Nicht jede Hilfe ist versichert. Eine übliche Gefälligkeit unter engen Angehörigen, zum Beispiel wenn der Vater kurz beim Aufräumen hilft, ist nach dem Merkblatt der BG BAU nicht versichert. Hilft derselbe Vater ständig und in erheblichem Umfang, ist er versicherter Helfer. Wer wie ein selbstständiger Unternehmer arbeitet, ist ebenfalls nicht versichert. Für Helfer ohne gesetzlichen Schutz empfiehlt die BG BAU, eine private Unfallversicherung zu prüfen.

Was kostet die Unfallversicherung für Bauhelfer und was bringt sie Ihnen?

Der Beitrag richtet sich nach den geleisteten Helferstunden. Für den Bauzeitraum 2026 setzt die BG BAU ein fiktives Arbeitsentgelt von 15,82 Euro je Stunde an, der Beitragssatz liegt bei 7,6692 Prozent. Das ergibt rund 1,21 Euro je Helferstunde. Die BG BAU rechnet selbst vor: 200 Helferstunden kosten 242,65 Euro. Der Mindestbeitrag beträgt 100 Euro.

Die Anmeldung schützt nicht nur die Helfer, sondern auch Sie. Verletzt sich ein versicherter Helfer, übernimmt die BG BAU Heilbehandlung, Rehabilitation und Geldleistungen. Nach § 104 SGB VII haften Sie als Unternehmer für den Personenschaden dann nur, wenn Sie den Unfall vorsätzlich oder auf einem versicherten Weg, etwa dem Weg zur Baustelle, herbeigeführt haben. Private Unfall oder Haftpflichtversicherungen können diesen gesetzlichen Schutz laut BG BAU nicht ersetzen.

Sie selbst und Ihr Ehe oder Lebenspartner sind über die BG BAU nicht gesetzlich versichert. Sie können sich für die Zeit des Bauprojekts aber auf Antrag freiwillig bei der BG BAU versichern. Der Schutz umfasst dann Unfälle auf der Baustelle und auf dem Weg dorthin.

Wann beginnt die Wohngebäudeversicherung und warum gehört Elementarschutz dazu?

Die Wohngebäudeversicherung schließt an die Bauzeit an. Nach den GDV Musterbedingungen VGB 2022 sind Schäden durch Leitungswasser sowie durch Sturm, Hagel und weitere Naturgefahren an Gebäuden, die noch nicht bezugsfertig sind, nicht versichert. Erst mit der Bezugsfertigkeit greift der volle Schutz. Da auch der Bauleistungsschutz spätestens dann endet, sollte die Wohngebäudeversicherung vorher feststehen.

Nach den Musterbedingungen lassen sich Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel versichern, jede dieser Gefahren auch einzeln. Überschwemmung durch Starkregen, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und weitere Elementargefahren sind nur mit einem Zusatzbaustein versichert, der ausschließlich zusammen mit einer der Grundgefahren abgeschlossen werden kann. Was dieser Baustein abdeckt und wie Sie die Gefährdung Ihres Grundstücks einschätzen, lesen Sie im Ratgeber Wohngebäudeversicherung und Elementarschutz in Baden-Württemberg.

Was deckt die Versicherung von Generalunternehmer oder Bauträger ab?

Entscheidend ist, wer Bauherr ist. Bauherr ist laut BG BAU, wer auf seine Verantwortung eine bauliche Maßnahme vorbereitet oder ausführt oder ausführen lässt. In der Regel ist das derjenige, dem die Baugenehmigung erteilt wird oder der als Eigentümer im Grundbuch steht.

Bauen Sie mit einem Generalunternehmer auf Ihrem eigenen Grundstück, bleiben Sie Bauherr. Die Baufirma haftet grundsätzlich für eigene Fehler und sichert sich dafür in der Regel mit einer Betriebshaftpflicht ab. Für die Verkehrssicherung auf dem Grundstück bleiben Sie als Bauherr nach der Darstellung der Volksbanken Raiffeisenbanken dennoch verantwortlich. Für zufällige Schäden an der Leistung der Baufirma gilt nach § 644 BGB: Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme seines Werks. Bauverträge können davon abweichen, und für Ihre Eigenleistungen tragen Sie das Risiko selbst. Eine Bauleistungsversicherung kann nach den Musterbedingungen die Interessen des Bauherrn und aller beteiligten Unternehmer gemeinsam absichern. Fragen Sie deshalb vor Vertragsschluss, welche Versicherungen die Baufirma für Ihr Bauvorhaben abgeschlossen hat, und lassen Sie sich das schriftlich bestätigen.

Kaufen Sie dagegen Haus und Grundstück von einem Bauträger, verpflichtet sich dieser in einem Bauträgervertrag nach § 650u BGB, das Haus zu errichten und Ihnen das Eigentum am Grundstück zu übertragen. Ein gewerblicher Bauträger führt das Bauvorhaben nach der Begriffsbestimmung in § 34c der Gewerbeordnung als Bauherr im eigenen Namen durch. Welche Versicherungen er für die Bauzeit unterhält und ab wann Sie selbst eine Wohngebäudeversicherung brauchen, sollte im Bauträgervertrag geregelt sein.

Verlangt die Bank bei der Baufinanzierung bestimmte Versicherungen?

Banken können bei einer Baufinanzierung den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung fordern, schreibt etwa die Commerzbank. Welche Nachweise Ihre Bank konkret verlangt und bis wann, steht in den Darlehensunterlagen.

Für die Planung heißt das: Wenn Sie die Wohngebäudeversicherung mit Rohbauschutz früh abschließen, haben Sie den Nachweis zur Hand und den Brandschutz für die Bauzeit zugleich geregelt. Wie Sie die Finanzierung Ihres Neubaus aufstellen und welche Kosten neben dem Baupreis anfallen, klären wir gern im selben Gespräch.

In welcher Reihenfolge schließen Sie die Versicherungen ab?

Eine einfache Reihenfolge, die sich am Bauablauf orientiert:

• Mit dem Grundstückskauf: Bauherrenhaftpflicht abschließen oder prüfen, ob die Privathaftpflicht die Bausumme abdeckt.
• Vor dem ersten Spatenstich: Bauleistungsversicherung und Feuerrohbauversicherung, am besten zusammen mit der späteren Wohngebäudeversicherung.
• Innerhalb einer Woche nach Baubeginn: Bauvorhaben bei der BG BAU anmelden, wenn private Helfer mitarbeiten, und Helferstunden in einem Bautagebuch festhalten.
• Vor der Bezugsfertigkeit: Wohngebäudeversicherung mit Elementarbaustein auf den vollen Schutz umstellen und die Versicherungssumme an das fertige Haus anpassen.

Die FF Finanzzentrum UG hat als Versicherungsmakler eine Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO und vergleicht Tarife mehrerer Versicherer. Wir begleiten auch die Baufinanzierung und können beides aufeinander abstimmen. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Maßgeblich sind immer die Bedingungen Ihres Vertrags. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns über die Seite Kontakt.

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