Wohngebäude­versicherung und Elementarschutz in Baden-Württemberg

Was deckt eine Wohngebäudeversicherung ab?

Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Haus selbst: an Mauern, Dach, Fenstern, fest eingebauten Teilen wie Heizung oder Sanitäranlagen und am Gebäudezubehör. Welche Gefahren genau versichert sind, regelt der jeweilige Vertrag. Als Orientierung dienen die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV), die Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen VGB 2022. Sie nennen drei Gefahrengruppen, die auch einzeln versicherbar sind:

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Überspannung durch Blitz, Explosion, Implosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeugs, Fahrzeuganprall sowie Rauch und Rußschäden.
• Leitungswasser: Wasser, das bestimmungswidrig aus Rohren der Wasserversorgung, Heizungs oder Klimaanlagen, Wasserbetten oder Aquarien austritt, dazu Bruchschäden an Rohren.
• Sturm und Hagel: Sturm ist eine wetterbedingte Luftbewegung von mindestens Windstärke 8 nach der Beaufortskala, also mindestens 62 km pro Stunde. Hagel ist fester Niederschlag in Form von Eiskörnern.

Die Musterbedingungen sind eine unverbindliche Vorlage. Jeder Versicherer formuliert seine Bedingungen selbst, Leistungsumfang und Ausschlüsse können deshalb von Tarif zu Tarif abweichen. Entscheidend ist immer der Wortlaut Ihres eigenen Vertrags.

Welche Schäden sind ohne Elementarbaustein nicht versichert?

Die GDV Musterbedingungen fassen eine zweite Gruppe von Naturgefahren als Elementargefahren zusammen: Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Diese Gefahren können nur in Verbindung mit mindestens einer der Grundgefahren versichert werden, also als Zusatz zur Wohngebäudeversicherung. Eine eigenständige Elementarversicherung ohne Grundvertrag sehen die Musterbedingungen nicht vor.

Wichtig für die Praxis: Die Leitungswassergefahr schließt Schäden durch Grundwasser, Überschwemmung, Witterungsniederschläge und einen dadurch verursachten Rückstau ausdrücklich aus. Läuft nach einem Starkregen Wasser über die Kanalisation in den Keller, ist das also kein Leitungswasserschaden. Ohne Elementarbaustein bleibt ein solcher Schaden in der Regel unversichert.

Quelle: GDV, Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen VGB 2022, Abschnitte A 1, A 4 und A 5; einzelne Tarife können abweichen.

Wann gilt Starkregen, Hochwasser oder Rückstau als versicherter Elementarschaden?

Die Musterbedingungen definieren die Begriffe genau. Eine Überschwemmung ist die Überflutung des Versicherungsgrundstücks oder unmittelbar angrenzender Flächen, Straßen und Wege mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser. Ursache muss sein, dass ein Fluss oder See über die Ufer tritt, dass Niederschläge die Überflutung auslösen oder dass Grundwasser als Folge davon an die Oberfläche tritt. Damit ist auch Wasser erfasst, das nach einem Starkregen weit entfernt von jedem Gewässer über das Gelände ins Haus läuft.

Rückstau liegt vor, wenn Wasser aus den gebäudeeigenen Ableitungsrohren oder damit verbundenen Einrichtungen in das Gebäude eindringt, weil Gewässer ausufern oder Niederschläge das Kanalnetz überlasten.

Ausgeschlossen bleiben nach den Musterbedingungen Sturmflut sowie Grundwasser, das nicht infolge von Niederschlägen oder Hochwasser an die Erdoberfläche gelangt. Feuchtigkeit, die dauerhaft durch eine undichte Kellerwand drückt, ist damit kein Elementarschaden.

Wie verbreitet ist der Elementarschutz in Baden-Württemberg?

Baden-Württemberg ist das Bundesland mit dem höchsten Anteil versicherter Gebäude. Laut Datenservice zum Naturgefahrenreport 2026 des GDV waren 2025 in Baden-Württemberg 94 Prozent der Wohngebäude gegen Elementarschäden versichert. Bundesweit lag die Quote bei 59 Prozent, das entspricht rund 10,6 Millionen Wohngebäuden. 2017 waren es bundesweit noch 41 Prozent. Gegen Sturm und Hagel sind dagegen 96 Prozent der Wohngebäude versichert.

Der Grund für den Vorsprung im Südwesten ist historisch. Bis 1993 bestand in Baden-Württemberg nach Angaben des GDV eine Versicherungspflicht gegen Elementarschäden. Die badische und die württembergische Gebäudeversicherung waren laut Landesarchiv Baden-Württemberg bis zum 1. Juli 1994 staatliche Monopolversicherungen. Viele Verträge stammen aus dieser Zeit oder wurden aus ihr übernommen.

Daraus folgt nicht, dass jedes Haus im Land Elementarschutz hat. Wer ein Haus kauft, erbt oder einen älteren Vertrag umgestellt hat, sollte im Versicherungsschein prüfen, ob der Baustein tatsächlich enthalten ist.

Kommt eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden?

Stand Oktober 2026 gibt es noch kein Gesetz. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat Ende September 2026 auf dem Versicherungstag des GDV in Berlin Eckpunkte angekündigt, die sich in der Abstimmung zwischen den Ministerien befinden. Ein Referentenentwurf soll im ersten Quartal 2027 folgen.

Nach dem Bericht des GDV sind drei Kernpunkte geplant: Für neue Verträge soll jede angebotene Wohngebäudeversicherung Elementargefahren in einem bestimmten Umfang mit abdecken. Bestandskunden sollen ihre Verträge zu passenden Bedingungen erweitern können. Eine vollständige Pflichtversicherung nach dem Vorbild der Kfz Haftpflicht ist nicht vorgesehen; stattdessen sind Selbstbehalte und risikoabhängige Beiträge Teil der Überlegungen. Der Koalitionsvertrag sieht die Prüfung einer Opt out Lösung vor, bei der Kunden dem Elementarschutz aktiv widersprechen müssten.

Wie die Regelung am Ende aussieht, entscheidet erst das Gesetzgebungsverfahren. Für bestehende Verträge ändert sich bis dahin nichts.

Wie finde ich heraus, wie gefährdet mein Grundstück ist?

Für Hochwasser an Flüssen und Bächen veröffentlicht das Land Baden-Württemberg Hochwassergefahrenkarten. Sie zeigen Überflutungsflächen und Wassertiefen für vier Szenarien: ein Hochwasser, das statistisch alle 10, 50 oder 100 Jahre auftritt (HQ10, HQ50, HQ100), sowie ein extremes Hochwasser (HQextrem). Abrufbar sind die Karten im Kartendienst Umwelt Daten und Karten Online (UDO) der LUBW, Erläuterungen gibt es auf hochwasser.baden-wuerttemberg.de.

Starkregen kann dagegen überall auftreten, auch fernab von Gewässern. Dafür gibt es kommunale Starkregengefahrenkarten. Leonberg hat sie gemeinsam mit Ditzingen, Gerlingen, Hemmingen, Korntal-Münchingen, Markgröningen, Schwieberdingen und Stuttgart-Weilimdorf für das Einzugsgebiet der Glems erstellt; sie wurden 2024 mit aktuellen Gebäudedaten überarbeitet und sind unter starkregengefahr.de abrufbar.

Versicherer nutzen für die Einstufung das Zonierungssystem ZÜRS. Laut Verbraucherzentrale reicht es von Klasse 1 (sehr geringe Gefährdung, nach gegenwärtiger Lage nicht von Hochwasser größerer Gewässer betroffen) bis Klasse 4 (Hochwasser mindestens einmal in 10 Jahren). Auch in Klasse 1 kann Starkregen Schäden verursachen. In Klasse 4 führt das Risiko laut Verbraucherzentrale häufig zu sehr hohen Beiträgen oder Selbstbehalten.

Was müssen Hausbesitzer gegen Rückstau selbst tun?

Die GDV Musterbedingungen enthalten zur Vermeidung von Überschwemmungs und Rückstauschäden zwei Sicherheitsvorschriften. Erstens müssen in rückstaugefährdeten Räumen Rückstausicherungen funktionsbereit gehalten werden. Zweitens müssen die Abflussleitungen auf dem Versicherungsgrundstück frei gehalten werden.

Diese Pflichten sind Obliegenheiten. Verletzt der Versicherungsnehmer sie, kann der Versicherer nach den Musterbedingungen kündigen und ganz oder teilweise leistungsfrei sein. Wie streng die Regelung im Einzelfall wirkt, hängt von den Bedingungen Ihres Tarifs und den Umständen des Schadens ab.

In der Praxis heißt das: Wenn ein Keller unterhalb der Rückstauebene liegt, sollte eine Rückstausicherung vorhanden sein und regelmäßig gewartet werden. Ob in Ihrem Haus eine solche Sicherung eingebaut ist und in welchem Zustand sie ist, klärt ein Sanitärfachbetrieb. Beim Hauskauf lohnt es sich, danach ausdrücklich zu fragen, weil die Pflicht ab dem Eigentumsübergang den Käufer trifft.

Wie wird die Versicherungssumme bestimmt und was ist Unterversicherung?

Eine Unterversicherung liegt vor, wenn die vereinbarte Versicherungssumme niedriger ist als der Versicherungswert des Gebäudes. Nach § 75 VVG zahlt der Versicherer dann, wenn die Summe erheblich zu niedrig ist, nur im Verhältnis von Versicherungssumme zu Versicherungswert. Bei einer Summe, die nur die Hälfte des Werts abdeckt, wird also auch nur die Hälfte des Schadens ersetzt.

Verbreitet sind zwei Modelle. Beim Wert 1914 wird das Gebäude in Baupreisen des Jahres 1914 bewertet und über einen jährlich aktualisierten Faktor auf den heutigen Neuwert hochgerechnet (gleitende Neuwertversicherung). Berechnet der Versicherer die Summe anhand Ihrer zutreffenden Angaben zu Größe, Ausbau und Ausstattung, verzichtet er nach den Musterbedingungen auf einen Abzug wegen Unterversicherung. Ein Abzug wegen Unterversicherung ist trotzdem möglich, wenn wertsteigernde Umbauten nicht unverzüglich gemeldet werden (außer der Umbau fiel in dieselbe Versicherungsperiode wie der Schaden) oder wenn falsche Antragsangaben zu einer zu niedrigen Versicherungssumme geführt haben.

Beim Wohnflächenmodell richtet sich der Schutz nach der Wohnfläche. Die Verbraucherzentrale empfiehlt dieses Modell und hält die Berechnung nach Wert 1914 für intransparent. Bei beiden Modellen gilt: Ausbauten, Anbauten oder eine neue Heizung sollten Sie dem Versicherer melden.

Was passiert mit der Gebäudeversicherung beim Hauskauf?

Wer ein Haus kauft, übernimmt die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers. Nach § 95 VVG tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsverhältnis ein. Für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam.

Der Käufer kann den übernommenen Vertrag nach § 96 VVG mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen. Dieses Recht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb ausgeübt wird; wusste der Käufer nichts vom Vertrag, beginnt die Frist mit seiner Kenntnis. Als Erwerb gilt laut Verbraucherzentrale die Eintragung im Grundbuch. Auch der Versicherer kann mit einer Frist von einem Monat kündigen. Kündigt eine Seite, schuldet allein der Verkäufer den Beitrag.

Den Verkauf müssen Verkäufer oder Käufer dem Versicherer nach § 97 VVG unverzüglich anzeigen. Bleibt die Anzeige aus, kann der Versicherer unter bestimmten Voraussetzungen leistungsfrei werden. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob der übernommene Vertrag Elementarschutz enthält und ob die Versicherungssumme stimmt. Wer den Kauf finanziert, klärt den Versicherungsschutz am besten gleich zusammen mit der Baufinanzierung.

Wie grenzen sich Hausrat, Haftpflicht und Bauversicherungen ab?

Die Wohngebäudeversicherung schützt nur das Gebäude. Für Möbel, Kleidung, Elektrogeräte und alles, was beim Umzug mitgenommen werden kann, ist die Hausratversicherung zuständig. Auch dort gilt: Schäden durch Überschwemmung oder Rückstau sind laut Verbraucherzentrale nur versichert, wenn der Elementarbaustein in der Hausratversicherung zusätzlich vereinbart ist.

Schäden, die andere durch Ihr Grundstück erleiden, deckt keine Sachversicherung. Wer im eigenen Haus wohnt, ist laut Stiftung Warentest in der Regel über eine leistungsstarke Privathaftpflicht abgesichert. Wer vermietet, braucht eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht.

Beim Neubau kommen zwei Verträge hinzu. Die Bauherrenhaftpflicht zahlt, wenn Dritte durch die Baustelle zu Schaden kommen. Die Feuerrohbauversicherung deckt Brandschäden am Rohbau; laut Stiftung Warentest ist sie oft beitragsfrei in einer Wohngebäudeversicherung enthalten, die für die Zeit nach der Fertigstellung beim selben Versicherer abgeschlossen wird.

Quelle: Verbraucherzentrale; Stiftung Warentest (test.de)

Wovon hängt der Beitrag ab?

Pauschale Preise lassen sich für die Wohngebäudeversicherung nicht seriös nennen, weil der Beitrag von vielen Merkmalen des einzelnen Hauses abhängt. Die Verbraucherzentrale nennt als wesentliche Faktoren:

• die versicherten Gefahren, insbesondere ob Elementarschutz eingeschlossen ist
• die Bauart (massiv, Fachwerk, Holz) und die Dacheindeckung
• die Wohnfläche oder Versicherungssumme
• die Nutzung als reines Wohnhaus oder mit gewerblichem Anteil
• der Standort

In den vergangenen Jahren sind die Beiträge für Wohngebäude und Elementarschutz laut Verbraucherzentrale für viele Eigentümer spürbar gestiegen. Ein Grund sind Anpassungsklauseln, die den Beitrag an die Baupreisentwicklung und die Schadenzahlungen koppeln. Eine Selbstbeteiligung kann den Beitrag senken. Weil Tarife sich bei Leistungsumfang, Ausschlüssen und Selbstbehalten deutlich unterscheiden, sagt der Preis allein wenig über die Qualität eines Vertrags aus.

Wie gehen Sie bei der Prüfung Ihres Vertrags am besten vor?

Nehmen Sie den Versicherungsschein zur Hand und prüfen Sie vier Punkte: ob Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel versichert sind, ob der Elementarbaustein enthalten ist, nach welchem Modell die Versicherungssumme berechnet wurde und ob Umbauten seit Vertragsschluss gemeldet sind. Werfen Sie zusätzlich einen Blick in die Hochwassergefahrenkarte und, in Leonberg und den Nachbarorten an der Glems, in die Starkregengefahrenkarte.

Die FF Finanzzentrum UG ist als Versicherungsmakler nach § 34d GewO zugelassen und vergleicht Tarife mehrerer Versicherer. Als Immobilienmakler und Immobiliardarlehensvermittler begleiten wir auch Käufer, die beim Hauskauf eine bestehende Gebäudeversicherung übernehmen. Einen Überblick finden Sie unter Versicherungen für Privatkunden.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Beratung. Versicherungsbedingungen weichen je nach Versicherer und Tarif von den GDV Musterbedingungen ab; maßgeblich ist immer Ihr Vertrag. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie uns über die Seite Kontakt.

Häufige Fragen