Versicherungen für Vermieter: Haftpflicht, Mietausfall, Rechtsschutz

Welche Versicherungen brauchen Vermieter?

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, trägt als Eigentümer vor allem zwei Risiken. Erstens haftet der Eigentümer gegenüber Dritten, wenn von seinem Grundstück eine Gefahr ausgeht. Zweitens trägt er Schäden am Gebäude selbst. Dazu kommen das Risiko, dass Miete ausbleibt, und die Kosten eines Rechtsstreits mit Mietern.

Daraus ergeben sich vier Bausteine, die in diesem Artikel der Reihe nach erklärt werden:

• Haus und Grundbesitzerhaftpflicht: zahlt, wenn Dritte durch das vermietete Haus oder Grundstück zu Schaden kommen.
• Wohngebäudeversicherung: ersetzt Schäden am Gebäude, zum Beispiel durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel.
• Mietausfall: als Baustein der Wohngebäudeversicherung nach einem versicherten Gebäudeschaden, in einzelnen Tarifen auch als Zusatz zum Rechtsschutz.
• Vermieterrechtsschutz: übernimmt Anwalts und Gerichtskosten bei Streit mit Mietern.

Welche Leistungen ein Vertrag tatsächlich enthält, hängt vom einzelnen Tarif ab. Als Orientierung dienen in diesem Artikel die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Sie sind eine unverbindliche Vorlage, jeder Versicherer kann davon abweichen. Maßgeblich sind immer die Bedingungen Ihres Vertrags.

Was deckt die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht ab?

Die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht schützt den Eigentümer, wenn Dritte Schadenersatz verlangen, weil von seinem Haus oder Grundstück ein Schaden ausgegangen ist. Man spricht von Verkehrssicherungspflichten. Dazu zählen nach den GDV Musterbedingungen für die Privathaftpflicht zum Beispiel bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung sowie Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen. Für Gebäude regelt § 836 BGB eine eigene Haftung. Löst sich ein Teil des Gebäudes und verletzt jemanden, haftet der Besitzer des Grundstücks, wenn die Ablösung auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt nur, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.

Laut GDV zahlt die Versicherung zum Beispiel, wenn Passanten durch eine lose Gehwegplatte, vereiste Gehwege, umgestürzte Bäume oder herabfallende Eiszapfen verletzt werden. Als Versicherungssumme empfiehlt Stiftung Warentest mindestens 10 Millionen Euro.

Ein häufiger Fall ist die Räum und Streupflicht. Haus und Wohnungseigentümer müssen laut GDV die Gehwege an ihrem Grundstück von Schnee und Eis befreien. Sie können die Aufgabe selbst erledigen, einen Winterdienst beauftragen oder sie per Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Versäumt der Vermieter die ausdrückliche Übertragung im Mietvertrag, bleibt er laut GDV verantwortlich. Auch nach einer Übertragung über Mietvertrag oder Hausordnung ist er nach Angabe der Verbraucherzentrale nicht von der Pflicht entbunden.

Wer mit Öl heizt, sollte laut GDV zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflicht abschließen, auch Öltankversicherung genannt.

Wann reicht die Privathaftpflicht für eine vermietete Wohnung?

Die Privathaftpflicht deckt nach den GDV Musterbedingungen (AVB PHV, Stand Mai 2020) die Haftung als Inhaber einer Wohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Ferienhauses im Inland ab. Voraussetzung ist, dass der Versicherungsnehmer die Immobilie ausschließlich selbst zu Wohnzwecken nutzt. Eingeschlossen sind dann auch Pflichten wie bauliche Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung sowie Streuen und Schneeräumen auf Gehwegen.

Bei der Vermietung ziehen die Musterbedingungen eine enge Grenze. Versichert ist nur die Vermietung einer begrenzten Zahl einzeln vermieteter Wohnräume, deren Anzahl der Versicherer festlegt. Ausdrücklich nicht erfasst sind die Vermietung von Wohnungen, von Räumen zu gewerblichen Zwecken und von Garagen. Der GDV fasst das für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung so zusammen: Die Privathaftpflicht schützt nur, wenn das Haus bis auf drei Räume vom Versicherungsnehmer selbst genutzt wird. Andernfalls ist eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht nötig.

Viele Tarife gehen über die Musterbedingungen hinaus. Laut Stiftung Warentest reicht für Eigenheimbesitzer, die ihr Haus selbst nutzen und einige Räume oder eine Einliegerwohnung vermieten, oft der Schutz der Privathaftpflicht. Wer mehr als eine Wohnung oder mehr als drei Zimmer vermietet, braucht danach meist zusätzlich eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht. Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie laut Stiftung Warentest unbedingt prüfen, ob Ihre Privathaftpflicht Ihre Haftung als Grundbesitzer abdeckt. Wohnen Sie nicht selbst im selben Haus, brauchen Sie oft eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht zusätzlich. Maßgeblich ist, was im Versicherungsschein und in den Bedingungen Ihres Vertrags steht.

Warum brauchen Vermieter eine Wohngebäudeversicherung und wer zahlt sie?

Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Gebäude selbst. Versicherbar sind nach den GDV Musterbedingungen Brand und verwandte Gefahren wie Blitzschlag und Explosion, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel. Überschwemmung und Rückstau gehören zu den Elementargefahren und können nur zusätzlich zu einer dieser Gefahren versichert werden. Was die einzelnen Gefahren umfassen und worauf Sie bei der Versicherungssumme achten sollten, erklärt unser Ratgeber zur Wohngebäudeversicherung und zum Elementarschutz.

Für Vermieter ist ein Punkt besonders wichtig: Die Kosten der Gebäudeversicherung sind Betriebskosten. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt ausdrücklich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Damit ist auch die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht erfasst.

Automatisch zahlt der Mieter diese Kosten aber nicht. Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Fehlt eine solche Vereinbarung im Mietvertrag, bleiben die Beiträge beim Vermieter.

Was ist Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung?

Brennt ein vermietetes Haus oder wird eine Wohnung durch einen Leitungswasserschaden unbewohnbar, fällt oft auch die Miete weg. Für diesen Fall sehen die GDV Musterbedingungen (VGB 2022, Abschnitt A 12) einen Ersatz des Mietausfalls vor. Der Versicherer zahlt, wenn Mieter von Wohnräumen wegen eines Versicherungsfalls zu Recht die Zahlung der Miete ganz oder teilweise eingestellt oder das Mietverhältnis gekündigt haben. Eingeschlossen sind die fortlaufenden Betriebskosten.

Ersetzt wird der Mietausfall für die Zeit, in der die Räume nicht benutzbar sind, höchstens aber für eine im Vertrag festgelegte Zahl von Monaten. Zusätzlich versicherbar ist nach den Musterbedingungen der Fall, dass ein Mieter wegen des Schadens kündigt und die Wohnung nach der Wiederherstellung trotz sorgfältiger Suche nicht gleich wieder vermietet werden kann. Für gewerblich genutzte Räume muss der Mietausfall eigens vereinbart werden.

Der Bundesgerichtshof hat am 6. Juni 2018 entschieden (VIII ZR 38/17): Ist die Umlage der Gebäudeversicherung vereinbart, sind auch die Kosten eines darin mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. Zur Begründung führt das Gericht an, dass ein solcher Mietausfall kein eigenständiger Versicherungsfall ist, sondern Teil des versicherten Gebäudeschadens. Außerdem kommt die Gebäudeversicherung auch dem Mieter zugute: Verursacht er den Schaden durch einfache Fahrlässigkeit, verzichtet der Versicherer auf einen Rückgriff gegen ihn, und das gilt auch für den gedeckten Mietausfall.

Gibt es eine Versicherung, wenn der Mieter nicht zahlt?

Der Mietausfall in der Wohngebäudeversicherung hängt an einem versicherten Gebäudeschaden. Zahlt ein Mieter nicht, weil er zahlungsunfähig ist oder nicht zahlen will, ist das kein Versicherungsfall der Wohngebäudeversicherung.

Laut GDV lassen sich je nach Tarif und Rechtsschutzversicherer auch Mietausfälle versichern; sie müssen gezielt vereinbart werden. Daneben gab es eigenständige Policen gegen Mietausfall und Schäden durch sogenannte Mietnomaden. Stiftung Warentest hat sich 2012 zwei solcher Policen angeschaut. Die Anwalts und Gerichtskosten einer Räumungsklage waren danach nicht gedeckt. Nach den damaligen Bedingungen musste der Vermieter dem Mieter bei Mietrückständen kündigen. In einem Bericht von 2013 bewertete Stiftung Warentest diese Policen als allenfalls einen Teilschutz. Heutige Angebote können anders gestaltet sein.

Wichtig für die Kalkulation: Eine separate Mietausfallversicherung dient vorrangig den finanziellen Interessen des Vermieters. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs im genannten Urteil darf sie deshalb nicht auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden.

Außerhalb der Versicherung helfen eine sorgfältige Auswahl der Mieter und die Mietkaution. Nach § 551 BGB darf die Kaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten betragen. Gerät der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug, liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.

Was leistet ein Vermieterrechtsschutz?

Der Vermieterrechtsschutz übernimmt die Kosten eines Rechtsstreits mit Mietern. Laut GDV gehören dazu unter anderem Anwalts, Gerichts und Gutachterkosten, Kosten für den Gerichtsvollzieher sowie eine Mediation. In den GDV Musterbedingungen (ARB 2021) heißt der Baustein Wohnungs und Grundstücksrechtsschutz. Er gilt für Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile, die Sie unter anderem als Eigentümer oder Vermieter nutzen. Eigenschaft und Objekt müssen im Versicherungsschein angegeben sein. Versichert ist die Wahrnehmung Ihrer rechtlichen Interessen aus Miet und Pachtverhältnissen, sonstigen Nutzungsverhältnissen und dinglichen Rechten an Grundstücken.

Typische Streitfälle sind laut GDV:

• Streit um die Nebenkostenabrechnung
• Räumungsklage
• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietausfälle oder Mietrückstände
• ordentliche und fristlose Kündigungen

Drei Grenzen sollten Sie kennen. Erstens gilt nach den Musterbedingungen eine Wartezeit von drei Monaten ab Versicherungsbeginn, laut GDV ist das bei den meisten Rechtsschutzversicherungen so. Zweitens kommt es auf den Zeitpunkt des Verstoßes an: Versicherungsfall ist der Zeitpunkt, zu dem eine Seite gegen Rechtspflichten verstoßen hat oder verstoßen haben soll. Streitigkeiten, die bereits bestehen, sind laut Stiftung Warentest nicht versichert. Drittens schließen die Musterbedingungen Streit im Zusammenhang mit der Planung oder Errichtung eines Gebäudes und mit genehmigungs oder anzeigepflichtigen baulichen Veränderungen aus.

Als Beitragsbeispiel nennt Stiftung Warentest (16. Juni 2026): Bei 15.000 Euro Bruttojahresmiete zahlt eine Vermieterin für eine Einzelversicherung je nach Anbieter zwischen 100 und 900 Euro pro Jahr. Die Kosten des Vermieterrechtsschutzes zählen laut GDV nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. § 2 Nr. 13 BetrKV nennt nur Sach und Haftpflichtversicherungen.

Was versichert die Eigentümergemeinschaft bei einer Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung teilen sich die Aufgaben. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus und Grundbesitzerhaftpflicht. Um die Gebäudeversicherung kümmert sich laut GDV in der Regel die Hausverwaltung, die Kosten werden über das Hausgeld auf die Eigentümer umgelegt. Die Haus und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft springt laut GDV ein, wenn Dritte wegen Schäden Ansprüche geltend machen, die vom gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen. Was genau versichert ist, steht im Vertrag der Gemeinschaft, den Ihnen die Hausverwaltung zeigen kann.

Unabhängig von der Gemeinschaft brauchen Sie als vermietender Eigentümer eigenen Schutz für Ihre Haftung. Laut Stiftung Warentest haften Einzeleigentümer, die ihre Wohnung vermieten, der Gemeinschaft gegenüber für Schäden, die sie oder ihre Mieter am Gemeinschaftseigentum anrichten. Die Privathaftpflicht nach den Musterbedingungen deckt Ansprüche der Gemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums nur für selbst bewohnte Wohnungen und nicht für den eigenen Miteigentumsanteil. Bei Vermietung brauchen Sie deshalb eine Haus und Grundbesitzerhaftpflicht für die Wohnung oder einen Privathaftpflicht Tarif, der die vermietete Wohnung ausdrücklich einschließt.

Welche Versicherungskosten dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, was die einzelnen Versicherungen abdecken und ob die Beiträge als Betriebskosten umlagefähig sind. Voraussetzung für jede Umlage ist eine Vereinbarung im Mietvertrag nach § 556 Abs. 1 BGB.

Quelle: § 2 Nr. 13 BetrKV; § 556 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 6. Juni 2018, VIII ZR 38/17; GDV (dieversicherer.de); Umfang der Deckung je nach Vertrag.

Wie gehen Vermieter bei der Prüfung am besten vor?

Prüfen Sie drei Punkte: ob die vermietete Einheit ausdrücklich in einer Haftpflicht steht, ob der Mietvertrag Räum und Streupflicht sowie die Umlage der Betriebskosten regelt und ob Ihre Wohngebäudeversicherung Mietausfall einschließt und für wie viele Monate.

Die FF Finanzzentrum UG hat als Versicherungsmakler eine Erlaubnis nach § 34d Abs. 1 GewO und vergleicht Tarife mehrerer Versicherer. Als Immobilienmakler unterstützen wir auch bei der Vermietung. Einen Überblick über den Versicherungsschutz für Privatkunden finden Sie unter Versicherungen für Privatkunden.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts oder Steuerberatung. Versicherungsbedingungen weichen je nach Versicherer und Tarif von den GDV Musterbedingungen ab; maßgeblich ist immer Ihr Vertrag.

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