Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechnung mit Beispielen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Antwort steckt in einer einfachen Kette. Erstens: Welche Monatsrate trägt Ihr Haushalt dauerhaft, ohne dass Rücklagen und Lebensqualität leiden? Zweitens: Welches Darlehen ergibt diese Rate beim aktuellen Zins und einer vernünftigen Tilgung? Drittens: Wie viel Eigenkapital kommt hinzu, und wie viel davon verbrauchen die Kaufnebenkosten?

Ein Beispiel mit Annahmen, die weiter unten erklärt werden: Ein Haushalt mit 4.500 Euro netto, der 30 Prozent seines Einkommens für die Rate einplant, zahlt 1.350 Euro im Monat. Bei 4,4 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung entspricht das einem Darlehen von 253.125 Euro. Mit 80.000 Euro Eigenkapital stehen gut 333.000 Euro zur Verfügung. Nach Abzug von rund 10 Prozent Kaufnebenkosten bleibt ein tragbarer Kaufpreis von rund 300.000 Euro.

Diese Rechnung ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Sie zeigt aber, an welchen Stellschrauben Sie drehen können, bevor Sie Besichtigungstermine vereinbaren.

Wie stelle ich eine ehrliche Haushaltsrechnung auf?

Grundlage jeder Finanzierung ist die Haushaltsrechnung. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, auf der Einnahmenseite das Nettoeinkommen, Kapitalerträge und sonstige Einnahmen zu erfassen. Kapitalerträge aus Geld, das Sie als Eigenkapital in den Kauf stecken, fallen nach dem Kauf weg und gehören deshalb nicht in die Rechnung.

Auf der Ausgabenseite stehen alle Posten, die auch nach dem Einzug bleiben:

• Lebenshaltung: Lebensmittel, Kleidung, Telefon, Freizeit
• Versicherungen und Altersvorsorge
• Fahrtkosten, einschließlich einer Rücklage für den nächsten Wagen
• Unregelmäßige Ausgaben wie Urlaub, Geschenke und Anschaffungen
• Nebenkosten des neuen Hauses und eine Rücklage für Reparaturen

Die bisherige Kaltmiete entfällt nach dem Einzug, sie ist der Betrag, den Sie schon heute regelmäßig für das Wohnen aufbringen. Was nach allen Ausgaben übrig bleibt, ist die Obergrenze für die Kreditrate. Ein einfacher Test: Überweisen Sie die geplante Rate einige Monate lang auf ein Sparkonto. Gelingt das ohne Griff in die Reserve, ist die Rate realistisch.

Welcher Anteil des Einkommens darf in die Rate fließen?

Eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale schreibt: Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Die übrigen 60 Prozent brauchen Sie für das Leben, für kleine Reparaturen und Neuanschaffungen.

Die 40 Prozent sind eine Obergrenze, kein Zielwert. Bei niedrigen Einkommen bleibt nach Abzug von 40 Prozent absolut gesehen wenig übrig. Laut einer Umfrage der BaFin (veröffentlicht im Dezember 2024) blieben allein Finanzierenden mit einer Kreditbelastung von mehr als 40 Prozent nach Abzug der Rate im Schnitt 823 Euro ihres Nettoeinkommens. Im selben Artikel nennt die BaFin durchschnittliche Belastungsquoten von 27 Prozent bei allein Finanzierenden und 16 Prozent bei gemeinsam Finanzierenden.

Für die Rechenbeispiele in diesem Artikel verwenden wir deshalb zwei Werte: 30 Prozent als vorsichtige eigene Annahme und 40 Prozent als Obergrenze nach der Angabe der Verbraucherzentrale. Welcher Wert für Sie passt, hängt von Ihrer Haushaltsrechnung ab, nicht von einer Quote.

Wie berechnet sich die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens?

Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen. Die Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindung gleich hoch. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer, so beschreibt es die Verbraucherzentrale.

Die Formel für die Monatsrate lautet:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Beispiel: 300.000 Euro × (4,4 Prozent + 2 Prozent) ÷ 12 = 300.000 × 0,064 ÷ 12 = 1.600 Euro.

Umgekehrt lässt sich aus der tragbaren Rate das mögliche Darlehen berechnen:

Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)

Bei 4,4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ist der Teiler 0,064. Jeder Euro Monatsrate trägt also 12 ÷ 0,064 = 187,50 Euro Darlehen. Die Formel arbeitet mit dem Sollzins. Der Effektivzins, den Banken zusätzlich angeben, enthält weitere Kosten und ist für den Vergleich von Angeboten die richtige Größe.

Welche Darlehenshöhe ist bei welchem Einkommen tragbar?

Die folgende Tabelle wendet die Formel auf drei Nettohaushaltseinkommen an. Annahmen: Sollzins 4,4 Prozent, angelehnt an den Durchschnitt von 4,41 Prozent, den Stiftung Warentest am 24. September 2026 für eine 80 Prozent Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung ermittelt hat. Anfängliche Tilgung 2 Prozent. Darlehen = Rate × 187,5.

Quelle: Eigene Berechnung nach der Annuitätenformel; Zinsannahme angelehnt an Stiftung Warentest, Zinsvergleich vom 24.09.2026; 40 Prozent Obergrenze nach Verbraucherzentrale

Rechenweg am Beispiel der mittleren Zeile: 4.500 Euro × 0,30 = 1.350 Euro Rate. 1.350 Euro × 12 = 16.200 Euro im Jahr. 16.200 Euro ÷ 0,064 = 253.125 Euro Darlehen. Die Werte gelten nur für den angenommenen Zins. Liegt der Zins bei 5,0 Prozent, sinkt der Faktor auf 12 ÷ 0,07 = 171,43, und aus 1.350 Euro Rate werden rund 231.400 Euro Darlehen.

Wo liegen die Bauzinsen im Oktober 2026?

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht monatlich die durchschnittlichen Effektivzinsen deutscher Banken für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Der Stand vom 1. Oktober 2026 enthält Werte bis August 2026:

Quelle: Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik, Zinssätze und Volumina für das Neugeschäft der deutschen Banken, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Stand 01.10.2026

Diese Statistik zeigt Durchschnitte über alle abgeschlossenen Verträge, sie hinkt dem Markt etwas hinterher. Aktueller ist der Zinsvergleich von Stiftung Warentest: Am 24. September 2026 kostete eine 80 Prozent Finanzierung mit 10 Jahren Zinsbindung im Schnitt 4,41 Prozent. Das günstigste Angebot lag bei 3,86 Prozent effektiv, das teuerste bei 5,03 Prozent. Der Abstand von mehr als einem Prozentpunkt zeigt, warum sich ein Vergleich mehrerer Banken lohnt. Einen tagesaktuellen Zins für Ihre Situation nennt nur ein konkretes Angebot.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Baden-Württemberg an?

Zum Kaufpreis kommen Kosten, die keine Bank als Wert der Immobilie ansieht. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg laut Finanzverwaltung 5,0 Prozent. Für Notar und Grundbuch nennt die Verbraucherzentrale 1 bis 1,5 Prozent, für die Maklerprovision 3 bis 6 Prozent plus Mehrwertsteuer. Lässt sich ein Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten.

Quelle: Steuersatz: Finanzämter Baden-Württemberg; Spannen Notar, Grundbuch und Makler: Verbraucherzentrale; Beträge: eigene Berechnung

Ohne Makler, etwa beim Kauf direkt vom Bauträger oder von privat, entfällt dieser Posten. Hinzu kommen je nach Objekt Ausgaben für Renovierung, Küche oder Umzug, die in keiner Nebenkostenpauschale stehen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich, und geht es ohne?

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Stiftung Warentest nennt als Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und weitere 10 Prozent für Steuern, Makler, Notar und Grundbuchamt. Beide Empfehlungen haben denselben Kern: Die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, denn sie schaffen keinen Gegenwert, den die Bank beleihen kann.

Ein Kauf ganz ohne Eigenkapital ist möglich, wenn eine Bank ihn finanziert. Die Verbraucherzentrale weist aber auf die Folgen hin: Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unter dem Strich Schulden bleiben.

Zum Eigenkapital zählt nach der Rechnung der Verbraucherzentrale neben Erspartem auch das, was Sie an Eigenleistung einbringen können. Eine Reserve für Notfälle sollte zusätzlich auf dem Konto bleiben und nicht in den Kauf fließen.

Welcher Kaufpreis passt zu 4.500 Euro netto? Ein durchgerechnetes Beispiel

Annahmen: Haushalt mit 4.500 Euro netto, 80.000 Euro Eigenkapital, Kaufpreis 300.000 Euro in Baden-Württemberg, Kaufnebenkosten 30.210 Euro wie in der Tabelle oben, Sollzins 4,4 Prozent, anfängliche Tilgung 2 Prozent, 10 Jahre Zinsbindung, monatliche Zahlung.

• Gesamtkosten: 300.000 + 30.210 = 330.210 Euro
• Darlehen: 330.210 − 80.000 = 250.210 Euro (das Eigenkapital deckt die Nebenkosten und knapp 17 Prozent des Kaufpreises)
• Monatsrate: 250.210 × 0,064 ÷ 12 = 1.334,45 Euro, das sind 29,7 Prozent des Nettoeinkommens
• Erste Rate: 917,44 Euro Zinsen (250.210 × 0,044 ÷ 12) und 417,02 Euro Tilgung
• Nach 10 Jahren: 160.134 Euro gezahlt, davon rund 97.416 Euro Zinsen und 62.718 Euro Tilgung
• Restschuld nach 10 Jahren: rund 187.492 Euro

Die Restschuld muss nach Ablauf der Zinsbindung zu dem dann gültigen Zins weiterfinanziert werden. Wie hoch dieser Zins sein wird, weiß heute niemand. Rechnen Sie deshalb durch, ob Sie auch eine höhere Anschlussrate tragen könnten. Mit diesem Ergebnis lässt sich vor der ersten Besichtigung sagen, welche aktuellen Immobilien in den Rahmen passen.

Welche Tilgung ist sinnvoll?

Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell Sie schuldenfrei sind und wie viel Restschuld nach der Zinsbindung bleibt. Die Verbraucherzentrale rechnet vor: Bei 3 Prozent Zins und nur 1 Prozent Anfangstilgung läuft der Kredit über 46 Jahre, mit 3 Prozent Tilgung ist er nach gut 23 Jahren abgezahlt. Bei höheren Zinsen wirkt dieselbe Tilgung schneller, weil der Tilgungsanteil der gleichbleibenden Rate rascher wächst.

Quelle: Eigene Berechnung nach der Annuitätenformel, Zins über die gesamte Laufzeit gleich angenommen

Die Tabelle zeigt den Zielkonflikt: Eine niedrige Tilgung senkt die Rate und erhöht das mögliche Darlehen, lässt aber nach 10 Jahren fast die gesamte Schuld stehen. Die Laufzeitangaben setzen voraus, dass der Zins auch nach der Zinsbindung gleich bleibt, was niemand zusagen kann.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll, und was bringen Sondertilgung und Kündigungsrecht?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange Ihr Sollzins garantiert ist. Stiftung Warentest vergleicht in ihrem Zinsvergleich Angebote mit 10, 15 und 20 Jahren. Wer hoch tilgt und schnell schuldenfrei ist, braucht eine kürzere Bindung. Wer langsam tilgt und einen späteren Zinsanstieg nicht verkraften könnte, sollte sich laut Verbraucherzentrale längere Zinssicherheit überlegen.

Zwei Vertragsrechte erhöhen die Flexibilität:

• Sondertilgung: Die Verbraucherzentrale empfiehlt, jährliche Sondertilgungsrechte zu vereinbaren. Sie seien inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme erhältlich.
• Kündigungsrecht nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB: Sie können ein Darlehen mit festem Sollzins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Bank hat dieses Recht nicht.

Das Kündigungsrecht macht eine Zinsbindung über 10 Jahre hinaus für Sie zu einer einseitigen Absicherung: Der Zins ist länger garantiert, nach zehn Jahren können Sie trotzdem aussteigen, etwa wenn die Zinsen dann niedriger liegen.

Wie prüft die Bank, ob ich den Kredit bekomme?

Die Bank ist gesetzlich zur Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet. Nach § 505a BGB darf sie einen Immobilienkredit an Verbraucher nur abschließen, wenn es nach der Prüfung wahrscheinlich ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag vertragsgemäß erfüllen. Diese Regeln gehen auf die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie zurück.

§ 505b Absatz 2 BGB verlangt, dass die Bank Ihre Kreditwürdigkeit auf Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und anderen finanziellen Umständen eingehend prüft. Die Prüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie die Darlehenssumme übersteigt oder dass er steigen wird.

Für Sie heißt das: Die Bank fragt nach Gehaltsnachweisen, bestehenden Krediten und laufenden Ausgaben. Eine sorgfältige eigene Haushaltsrechnung vorab spart Zeit und verhindert, dass Sie sich in ein Objekt verlieben, das keine Bank finanziert. Unterschiedliche Banken bewerten dieselben Unterlagen unterschiedlich, auch deshalb lohnt ein Vergleich.

Wie geht FF Finanzzentrum bei der Frage vor?

Das FF Finanzzentrum in Leonberg ist Immobilienmakler und Darlehensvermittler nach § 34c GewO sowie Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO. Wir vergleichen Baufinanzierungen mehrerer Banken und prüfen vor der Besichtigung, welcher Kaufpreis für Sie tragbar ist. Grundlage ist genau die Rechnung aus diesem Artikel, ergänzt um Ihre tatsächlichen Einnahmen, Ausgaben und Angebote der Banken.

Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Finanzierungsberatung. Zinsen und Konditionen ändern sich laufend, alle Rechenbeispiele beruhen auf ausdrücklich genannten Annahmen. Mehr zum Ablauf finden Sie auf der Seite Baufinanzierung.

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